【案例1】

晚上，李老板带着老婆旅游回来，在家门口就闻到一股腥臭味，他忙进屋查看，发现家里已停电，而自己花了8888元买的金龙鱼死了。

李老板出门一看，邻居家都有电，唯独他家没电，于是他气愤地去找物业，询问自家停电原因。

李老板是做生意的，就在家里养了条金龙鱼图个吉利。金龙鱼身价高，也娇贵，鱼缸里必须24小时开着氧气棒。这次因为家里停电，氧气棒一停，金龙鱼就缺氧而死了，李老板觉得很晦气。

而物业给李老板的停电理由是：李老板因为欠缴半年的物业费，被强制停电了。

李老板不交物业费是因为房子有质量问题，卫生间一直漏水，找了物业多次，可物业却和开发商相互推诿都不管。

现在物业居然还用停水停电的霸道手段，给他施压催缴物业费，实在是欺人太甚，李老板一气之下将物业给告了，要求物业赔偿自己买金龙鱼的钱。（以上案例，由真实事件化名改编）

【解读】

《民法典》第944条明确规定：物业公司不能通过停水、停电、停暖、停气等手段来催缴物业费。

业主逾期未交物业费，物业公司可以催告业主，让业主在规定期限内缴纳物业费。如果业主在这个期限内仍然没有交物业费，物业公司可以诉讼或者申请仲裁。

显然，物业公司武断地停了李老板家的电，是属于违法行为，应该赔偿李老板的损失。

而李老板因房屋漏水未缴纳的物业费，应该与物业、开发商协商解决漏水问题，实在协商不成，可申请法院裁定，但他也不能因此拒交物业费。

生活中，业主和物业之间经常会关于物业费缴纳、房屋售后与维修、公共区域的管理、治安维护、卫生清除等方面，产生各种摩擦，简单的说，就是“收钱”与“服务”之间的矛盾。

但有些物业堪称小区一霸，有好多倒霉的业主遭到过物业的粗暴对待，当业主的合法权益得不到保障时，我们都觉得胳膊拧不过大腿，敢怒不敢言。

即将在2021年元旦生效的《民法典》对业主与物业之间常遇到的8种物业纠纷，也做了明确的界定和解释，请大家再花2分钟了解一下：

1、物业应加强高空掷物管理，被高空掷物砸伤者，在找不到抛掷者时，可以找物业兜底

《民法典》第1254条规定：从建筑物中抛掷物品，或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担责任。经调查，难以确定具体侵权人的，除能自我证明的外，则由可能加害的建筑物使用人给以补偿。

物业作为小区的管理人，应当对高空掷物行为加强管理，如没有采取必要的安全措施，应承担相应的侵权责任。所以当发生高空掷物伤人事件后，首先去找物业才是正解。

整个《民法典》对物业公司来说，只有“高空掷物”这点要求，是一个沉重的义务。

2、小区电梯间的广告投放收益，公共停车场的收益，都不归物业公司独有，而是业主共有。

《民法典》第282条规定：物业经营管理业主共有部分，可从收益中扣除合理成本，剩余收入归业主共有。

3、物业应定期以合理的方式，向业主汇报业主共有部分的经营与收益情况。

《民法典》第282条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

4、业主不满物业的服务，可以更换物业吗？

可以！如物业工作人员没有正规培训，管理杂乱无章，或粗暴无端，业主有权依法更换，辞退该物业公司。

《民法典》第946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

5、传说从9月1日取消物业费，以后是不用交了吗？

物业费并没有取消，只是针对不合理的地方进行了改善，公摊水电费、砸墙费、垃圾清运费等费用全部取消。从9月1日开始，还是有以下4种费用，可以不交。

• 房屋逾期交房，物业费可以不交；
• 天然气开通费费用，可以不交；
• 物业合同规定以外的费用，可以不交；
• 物业擅自增加的费用，可以不交；

6、新交的商品房有质量问题，业主可不可以拒交物业费？

不可以!

房屋的质量问题，是业主与开发商在商品房买卖合同当中所约定的权利义务，这是商品房买卖合同的关系，而业主与物业之间，是物业服务合同的关系，这两个并不相关。

关于房屋质量问题，业主应当向开发商主张申请质量问题的保护，而不能以此拒交物业费。比如【案例1】中的李老板，就必须要补交物业费。

7、业主委员会或者业主大会的决定，侵害了业主的合法权益，业主该怎么办？

这个决定如果是在2021年元旦之前做出的，受侵害的业主可以根据《物权法》78条第2款的规定，在知情或者应该知情的1年内，提起撤销决定的诉讼，进行维权。

这个决定如果是在2021年元旦之后做出的，则根据《民法典》第280条和第152条规定，在知情或者应该知情的1年内，向人民法院请求予以撤销。

8、房子没人住、物业服务不到位，能否不交物业费？

【案例2】

黄某在买了房子后一直没居住，并没有享受到物业服务，物业公司还是经常打电话来催交物业费。黄某觉得自己并没有入住，而且小区私家车乱停乱放，环境乱七八糟，这样的服务根本不需要交物业费。

【解读】

《民法典》第944条规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业公司提供的是小区公共事务管理服务，即对小区内环境、卫生、安全等方面的日常维护。因此，即便没有实际居住也应当交纳物业费。不过也有一些物业公司为没有实际居住的业主办理“房屋空置”，可以减免一定比例的物业费。

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区，业主们应当注意保留或固定证据，以便在发生纠纷时有据可依。

《民法典》物权编第282条、第284条至第287条就业主与物业服务企业相关权利义务作出了规定，其合同编第937条至第950条，规定了物业服务合同。

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1954年，全国人大常委便开始组织起草《民法典》，历时66年，终于在2020年5月28日第十三届全国人大会议表决通过，将于2021年1月1日正式生效。

届时，原婚姻法、合同法、担保法、物权法、继承法等9部法律将全部废止，一切以《民法典》为准。

《民法典》被称作“社会生活的百科全书”，共84章1260条，从你的出生、读书、工作、买房、买车、结婚、生儿育女、分家析产、安享晚年，从生到死所经历的事情，全都被这本法典既约束着，也保护着。

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意大利著名的法学家切萨雷 贝卡利亚说：让法律的力量跟随着我们，就像影子跟随着身体一样，时刻约束并指导我们的行为，让法律变成我们的生活方式。

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