又是月初，昨天土拍没写上个月网签汇总，虽然今天马尾和长乐也进行了土拍，不过全部都是国企托底，没什么话题，下面就直接来聊聊11月的网签情况。

网签汇总

11月：福州新盘五区网签3274套，八县网签3000套，二手房2766套。

对比10月，五区新增122套，八县新增307套，二手房新增565套。

分析：对于11月的网签数据，全部都出现上涨，其中八县由于连江上个月出现异动，导致数据上涨。

对于五区的网签，在上半年爆量之后，前2个月已经出现断崖下跌，这个月虽然环比上个月出现小幅上涨，但是从数据来看，3000多套，对比峰值的5500套，还是差距甚大，当然实际情况，扣除安商房外，网签数据依然没有反转，下面再聊。

对于二手数据，在上个月进入年度低谷后出现反弹，不过对比上半年的峰值，依然差距不小。

五区情况

11月五区的网签数据，整体波动不大，仅仅比上个月新增122套，幅度不到4%。从五区明细来看：

仓山区下滑较大，已经持续4个月下滑，而且880套的数据是今年最低，首次跌破千套。

晋安区上涨较多，上个月新增559套，幅度不小，仅仅低于峰值的4个月。这也是这个月网签总量出现上涨的主要原因。

安商房占比情况

由于安商房占比数据是个人统计，会存在一定偏差，11月的数据是3596套，比官方的3274套，多了322套。

分析：对比8-11月的数据，这个月的安商房占比是最高的，高达58%，这也导致虽然总计没有下滑，但是实际商品房部分，依然持续下跌，而且1494套的数据，可以说是冰点。

回顾四个月的数据走势，商品房从3309套，下跌到1494套，网签数据已经腰斩。

从五区的明细来看，可以发现晋安区的爆量，同样是因为安商房部分出现了集体网签，实际商品房部分，晋安区下滑比仓山区更大。

从晋安区上个月的案例可以说，数据真的很容易骗人，如果仅仅看网签数据，晋安区出现了大幅度上涨，很容易理解成晋安区楼市反弹，但是扣除安商房后，商品房不但没涨，反而比其他四区下跌都大。

五区详情

仓山区：本月的网签王依然是海纳新潮，合计81套，环比上个月112套，出现下滑，不过依然是仓山区商品房的去化冠军，不得不服融信操盘。

除此之外，福州府依然紧随其后，不过也比上个月109套，下滑不少，其他商品房基本都在30套以下，对比商品房库存，简单换算的话，不少周期都超过1年半，当然这个数据参考意义不大。从去化难度来看，大东海江山府已经远超中海锦江城，预计大优惠即将出现。

对于安商房部分，仓山区本月没有特别集中网签出现，所以也导致网签总量出现下滑，但是对于商品房而言，实际下滑程度没有那么大。

晋安区：本月不少安商房出现集中网签，其实保利和光、世茂云潮、蓝光里，安商房都超过200套，这也是上述本月晋安区爆量的原因。

对于商品房情况，绿城海棠映月55套成为网签王，项目得力于定价优势，以及地铁加持，洋房设计，目前整体去化较好。

随后就是悦玲珑、熙悦府，两个项目虽然缺点很多，但是靠着大力度优惠+分销，连续两个月商品房都做到一定程度去化。

从去化周期来看，虽然熙悦府库存最多，但是去化速度有所提升，反而隔壁的绿城柳岸晓风成了最严重的滞销盘，随后就是位于五四北斗顶的五四领峰。可以说五四北，靠着华为拿地，蹭了一波热度，但是板块的去化压力依然不小。

鼓台：两个区域由于没有太多新盘，所以整体商品房库存较小，其中台江区的网签主要关注点在于排尾的两个安商房，本月依然还有网签，不过对比上半年已经下滑不少，两个天量安商房也快开始交房，未来二手市场将是关注点。

对于鼓楼区，本月恒宇尊禧的安商房集中网签，也提供了不少数据，不过整体影响也不大，从去化周期来看，主要关注点还是鼓楼区二环外的保利天悦二期，金茂府，两个主打改善盘的项目，目前依然还有200套的库存，从去化速度来看，对比上半年的改善热潮，后续的去化周期并不短。

分析总结

对于11月的网签，从官方的数据来看，都出现小幅反弹，不过实际分析完会发现，商品房部分在上个月已经进入冰点。如果不是本月晋安区安商房集中网签，可以说数据会创造今年新低。

唯一的苗头是二手房出现了小幅度反弹，对比五区情况，都出现了小幅反弹，当然从数据量来看，依然无法与上半年做对比。

对于下半年的楼市行情，近期应该也被不少楼盘的优惠，工抵房等刷屏，不过从实际去化来看，这些优惠以及分销，依然带来了一定的效果，只能说市场虽然差，但是依然还是有购房者。

由于这两天土拍结束，从情况来看，国企托底明细，对于市场的压力较大，对于购房者而言，楼市入冬，多比对价格与优惠情况，谨慎出手。